プロローグ
不動産をご購入された後に住所を移転した場合、登記上の住所と現住所が一致しない状態になります。登記上の住所を旧住所から現住所に変更する場合は、「所有権登記名義人住所変更」登記を申請することになります。
住所変更登記のタイミング
現在のところ、住所移転をしたタイミングで即座に住所変更登記をしなければならないという法律上の義務はありません。しかし、将来においてその不動産を売却する場合や抵当権の設定または抹消をする場合等は、その所有権移転登記や抵当権設定または抹消登記の申請と併せて住所変更登記を申請しなければなりません。もちろん、住所移転をした時点で即座に住所変更登記をすることもできます。
なお、令和３年の不動産登記法の改正により、令和８年４月までに、不動産を所有している場合の住所や氏名の変更の登記申請が義務化されることになりました。具体的な施行日は、今後定められることになっています。
住所変更登記のタイミングによるコスト（登記費用）の違い
登記上の住所と現住所が一致しない場合、所有権移転登記等を申請する際に住所変更登記を併せて申請しなければなりません。下記の2つの例のうち、例2の方がコストは安く済みます。ただし、前述のとおり、住所変更登記の義務化が施行された後は注意が必要です。
住所移転に伴ってすぐ住所変更登記をしない場合の注意点
上記例2のように、まとめて住所変更登記をしたほうがコストは安く済みますが、その反面、以下のような注意点もあります。
① 固定資産税等の納税通知書について
固定資産税等の納税通知書は、原則として登記上の住所に送付されるので、住所変更登記を申請しないと送付先が不明となります。この場合、都税事務所や市町村に対し、「固定資産税・都市計画税納税通知書送付先変更届」を提出したほうが良いです。都税事務所等の窓口で届け出ることができ、また、ホームページから書式をダウンロードし郵送することもできます。詳しくは、都税事務所や市役所等の固定資産税課にお問い合わせください。
参考までに、住所変更登記も固定資産税・都市計画税納税通知書送付先変更届もしておらず、納税通知書が受取人不明で都税事務所に返送された場合、都税事務所では公用で住民票（会社なら会社謄本）を取得するなどの方法でなんとか現住所に納税通知書を送付するようです（通知をもって効力が生じるため、可能な限り通知をするようです）。しかし、住民票を移していなかった場合など、現住所が判明しないときは、都税事務所内に公示し一定期間経過することで通知したものとみなすことになっているようです。この場合、納税通知書が届かないがために延滞ということになると延滞料が発生しますので、不動産の所有者様にとっても不利益だと思います。
② 住民票等の取得について
長い間住所変更をしないと、いざ住所変更登記をする際に必要となる住民票等の取得に、例２のように手間がかかる可能性があります。
(a) 住民票を取得する場合
まず、現住所のC市の住民票が必要です。この住民票には前住所としてB市の住所が記載されています。さらに、B市とA市をつなげるためにはB市にて住民票の除票を取得しなければなりません（B市にはもう住民登録がないので除票になります）。その除票には前住所A市と転出先C市が記載されいるので、これでA市→B市→C市とつながります。
問題なのは、B市で住民票の除票が取得できない場合があることです。住民票の除票には保存期間があり（自治体によって異なりますが、5年間が基本です。令和元年６月２０日以降は、法改正により、5年から１５０年に延長されました。）、この保存期間が経過し、廃棄されてしまった場合、A市にて不在籍不在住証明書を取得したり、上申書を提出したりと、住所変更登記を申請するための必要書類の取得が煩雑になります。
(b) 戸籍の附票を取得する場合
戸籍の附票は本籍地の市役所等で取得できます。戸籍の附票にはその人の住所移転の遍歴が記載されていますので、例2の場合でも戸籍の附票を取得すれば、A市→B市→C市がつながる可能性が高いです。
問題となるのは、住民票の除票と同じく保存期間の経過です。本籍を転籍したり、婚姻により新しい戸籍を作った場合、前の戸籍は除籍され、基本的に5年間しか保存されません。（ただし、令和元年６月２０日以降は、法改正により、５年から１５０年に延長されました。）また、本籍地がずっと同じであっても、戸籍のコンピューター化に伴い保存期間が経過していることもあります。このように、A市→B市→C市とつながらない場合は、住民票の場合と同様に、A市にて不在籍不在住証明書を取得したり、上申書を提出したりと、住所変更登記を申請するための必要書類の取得が煩雑になります
（参考） 資産管理法人の場合
法人の場合は、会社謄本（履歴事項全部証明書）をA市→B市→C市とつながるようにご取得いただく必要がありますが、場合によっては「閉鎖謄本」をご取得いただかなくてはならないケースもあります。法務局窓口にて、A市→B市→C市までつながるように取得したい旨を伝えていただければ取得できます。
住所変更登記の費用
① 司法書士報酬
不動産の個数、添付書類等によって異なりますので、個別にお見積もりいたします。
② 登録免許税
＜住所変更登記＞
- ※不動産個数は、マンションの場合は、建物と敷地の数の合計です。
住所変更登記に必要な書類
- ① 委任状（当事務所にて作成したものにご署名、ご捺印をいただきます）
- ② 認印
- ③ 本人確認資料
- ④ 住民票又は戸籍の附票（必要に応じて、不在籍不在住証明書、上申書、権利証のコピー等）、法人の場合は、会社謄本（履歴事項証明書。必要に応じて閉鎖謄本）
- ※④については、登記上の住所から現住所まで遍歴がつながるようにご用意ください。
住所変更登記のご依頼方法
＜面談による方法＞
- ① 住所変更登記の対象不動産をお教えください。お手元に不動産謄本（古くても構いません）がございましたら、メールに添付、FAX、郵送等にて当事務所までお送りください。
- ② 当事務所からお見積もりをいたします。
- ③ 住民票または戸籍の附票等（法人の場合は会社謄本）をご取得ください。
- ④ ③のご取得後の日付で、面談日を決めます。
- ⑤ 面談日に、委任状にご署名ご捺印をしていただきます。また、ご本人確認のため、免許証、パスポート等を確認させていただきます。
- ⑥ 登記費用を面談時に現金でお渡しいただくか、別途お振込みください。
- ⑦ 登記費用の確認後、登記の申請をいたします。
- ⑧ 登記完了後、最新の不動産謄本等の完了書類をご郵送いたします。
＜郵送による方法＞
※郵送による方法は、遠方の方や面談の時間がどうしても取れない方、既に本人確認がお済の方に限らせていだたいております。
- ① 住所変更登記の対象不動産をお教えください。お手元に不動産謄本（古くても構いません）がございましたら、メールに添付、FAX、郵送等にて当事務所までお送りください。
- ② 当事務所からお見積もりをいたします。
- ③ 住民票または戸籍の附票等（法人の場合は会社謄本）をご取得ください。
- ④ 当事務所から委任状を転送不要郵便にてお送りいたします。
- ⑤ 当事務所から電話による本人確認および意思確認をさせていただきます。
- ⑥ 委任状にご署名ご捺印の上、住民票等、本人確認資料のコピーと併せて、返信用封筒にてお送りください。
- ⑦ 登記費用をお振込みください。
- ⑧ 登記費用の確認後、登記の申請をいたします。
- ⑨ 登記完了後、最新の不動産謄本等の完了書類をご郵送いたします。
