サンプルケース
建物の所在、種類、構造、床面積等の現状と表題部登記記録が一致しない建物を売買しました。今回は所有権移転登記完了後に買主乙が表題部変更登記を申請する取り決めになっていますが、売主甲からの協力を担保するため売買代金の支払いを一部留保することにしました。
登記に必要な書類
売買代金の支払いを一部留保する場合の売買
- ※所有権移転登記のみの必要書類を記載しています。
その他の登記、例えば、売主の住所変更、抵当権抹消や買主の抵当権設定登記がある場合は、その登記に応じて別途書類が必要になります。詳しくは登記に必要な書類等一覧をご覧ください。
建物の表題部変更登記
表題部変更登記は権利部の登記と異なり不動産登記法にて申請義務が課せられています。しかし、実務上、増築による床面積や構造の変更、敷地の分筆等による所在地番の変更、用途を店舗から居宅に変更したりして建物表題部の登記記録が現状と異なっていても、その変更登記が申請されていないことがあります。そのような建物を売買する場合、金融機関は融資に当たって、法令遵守の立場から変更登記の申請を求めてくることがあります。本来は決済前に売主において建物の表題部変更登記を完了させておくのがベターですが、当事者のスケジュール上、間に合わない場合は、決済までに表題部変更登記に必要な書類を買主に引渡し、売主が所有権を手放した後も建物変更登記に協力してくれるよう売買代金の支払いを一部留保することがあります。
売買代金の支払いを一部留保する特約
所有権移転時に売買代金の支払いを一部留保し、建物表題部変更登記完了後にその留保金額を支払う旨の約定を売買契約書に記載します。下記の売買契約書（例）は、売買代金決済後に表題部変更登記を申請するため、代金の支払いを一部留保する場合のものです。
増築による床面積変更登記に関する留意点
表題部変更登記のうち、床面積の増加を伴う登記については増築をした者の所有権を証明する書類が必要となります。例えば、増築の建築確認通知書、増築の旨が記載されている評価証明書、増築工事人の工事完了引渡証明書や現状の床面積が記載されている火災保険証書等です。
