登記に必要な書類
建物譲渡特約付借地権の設定登記をする場合
借地借家法で定める借地権は、まず大きく分けて、①更新のある普通借地権②更新がなく一定の期間の経過により当然に消滅する定期借地権③一時使用目的の借地権とがあり、さらに、定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権があります。
借地借家法施行後（平成4年8月1日施行）に借地権を設定する場合（借地借家法23条2項の事業用定期借地権を除く）において、借地権を消滅させるため、その借地権の設定後30年以上を経過した日に、借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができ、この借地権を建物譲渡特約付借地権といいます。
建物譲渡特約を付すことができる借地権
借地権設定後30年以上経過した日に建物を譲渡するので、存続期間が30年以上である普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権（借地借家法23条1項）の契約について、建物譲渡特約を付すことができます。事業用定期借地権（借地借家法23条2項）は存続期間が10年以上30年未満なので、この特約を付すことはできません。
普通借地権に建物譲渡特約を付すことの意味
普通借地権は、定期借地権と異なり、存続期間が満了しても正当な事由がないと、借地権者から更新請求があった場合、借地権設定者は更新を拒絶できません。しかし、普通借地権設定時に、建物譲渡特約を付しておけば、当該建物譲渡により借地権は消滅します。
先順位抵当権等の確認
借地権を設定する場合、その先順位の抵当権等が設定されているときは、注意が必要です。抵当権の実行があれば、借地権は競売により消滅してしまいますので、借地権者からすると、借地権設定者の支払い能力を調査する必要もあるかもしれません。また、先順位担保権者の同意による登記をすることの検討も必要になってきます。
