プロローグ
不動産の購入資金を借り入れる場合、事業用資金を借り入れる場合、相続対策として借り入れをする場合等、金融機関から借り入れをするケースは多くあります。
この場合、ご所有の不動産に対して、金融機関から抵当権等の担保権の設定を求められます。ローン借入において重要なこと
不動産の購入資金を金融機関から調達する場合、「資金の融資実行日付け」での抵当権（根抵当権を含む。以下同じ。）設定登記を金融機関から求められます。不動産に抵当権を設定することで、金融機関は、債務者が計画通りの返済できなくなったとき不動産を競売にかけ競売代金から貸付金を回収することができます。
「資金の融資実行日付け」で抵当権設定登記をすることには理由があります。登記においては「順位」が非常に重要になります。順位とは申請された順番のことです。例えば、1番抵当権（先に申請）は2番抵当権（後に申請）に優先するので、担保評価1億円の不動産に順位1番でA銀行が9000万円の抵当権を設定していて、順位2番でB銀行が5000万円の抵当権を設定している場合、競売代金1億円のうち9000万円はA銀行が回収でき、B銀行は1000万円しか回収できません。融資実行から登記申請受付けまでの間に、予期しない他の登記申請がされる可能性はゼロではありません。したがって、金融機関としては、融資実行から抵当権設定登記の申請の受付けまでの時間は短ければ短いほどがリスクは少ないということになり、結果、資金の融資実行日付けで抵当権設定登記をすることになります。
必要となる登記
「抵当権設定または根抵当権設定登記」が必要となります。
- ※従来から所有している不動産に抵当権を設定する場合は、その不動産の登記上の住所と現住所が異なるときには、「所有権登記名義人住所変更登記」が追加で必要となります。
司法書士の選定は誰がするのか
抵当権設定登記は金融機関が取得する抵当権を保全するための手続きであると言えるので、抵当権設定登記は金融機関が指定する司法書士が行うことも多いです。しかしながら、抵当権設定にかかる登記費用（登録免許税と司法書士報酬）は債務者が負担しています。登記費用を誰が負担するかは当事者の合意によるので、抵当権を取得する金融機関が登記費用を負担すべきとする法律上の決まりはありません。通常は、融資条件として抵当権設定費用は債務者負担となっていることがほとんどだと思います。
このような場合、「自分で登記費用を出すのだから自分で司法書士を決めたい」という債務者の方は多くいらっしゃいます。不動産業者が金融機関から資金調達をして不動産を仕入れる場合も、不動産業者が通常利用している司法書士になる場合が多いです。これも、登記費用を負担しているのは不動産業者であることが大きな理由であると思います。
当事務所にご依頼をいただける場合は、まず、金融機関に対して、「私の知り合いの司法書士を使いたい」旨をお伝えください。金融機関によっては、ご希望が通らないこともあるかもしれませんが、その場合は、理由を聞いてみるのが良いと思います。中には正当な理由がある場合もありますが、いつも利用している司法書士に依頼したほうが仕事がやりやすいからという理由も多いと思います。「債務者が登記費用を負担している」ということは、債務者が司法書士を選定できる大きな理由になると思います。
登記費用
① 司法書士報酬
抵当権の債権額、共同担保の有無、住所変更の有無、不動産の個数等によって異なりますので、個別にお見積もりいたします。
② 登録免許税（概算）
下記の登録免許税の計算方法は概算です。実際には増減することがありますので、正確な登録免許税は、個別のお見積もりにてご確認ください。
＜抵当権または根抵当権設定登記＞
